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지난해 얼어붙었던 부동산 시장이 올해 상반기에도 비슷한 상황으로 흘러갈 것이란 전망이 나왔다. 다만 전문가들은 하반기에는 회복세를 탈것으로 보고 있는데, 시장에서는 정부 규제 완화 정책에 촉각을 곤두세우고 있다.

 

4일 한국부동산원의 전국 주택가격동향조사 결과에 따르면, 지난해 부산 아파트 가격은 금리 인상과 경기 위축으로 역대 최대 하락 기록을 경신했다. 6월 셋째 주 하락으로 돌아선 이후 내림세를 지속한 것이다.

 

이에 따라 영끌(영혼까지 끌어모으다)로 마련한 아파트 매매가격은 추락했지만, 대출이자는 치솟고 있다. 지난해 초 1.25%였던 기준금리는 3.25%까지 높아졌고, 은행 주택 담보대출 금리는 연 7%대로 올랐다. 이 탓에 부동산 시장이 얼어붙었고, 이 상황이 올해에도 이어지리란 관측이 우세하다.

 

◇ “금리 인상 상반기까지 지속”... 인상 폭·엑스포 변수

 

전문가들은 경기 침체 여파로 올해도 집값 하락세가 지속될 것으로 예측하고 있다. 또 대내외 경제 상황을 비롯해 기준금리 인상 폭과 속도가 집값의 향후 추이를 결정할 변수라고 입을 모았다. 하반기 전망으로는 부동산 시장 연착륙으로 안정세를 보일 것이란 의견도 내놨다.

 

이영래 부동산서베이 대표는 “지난해 집값은 단 기간 가격이 떨어진 상황이기 때문에 올해 추가 하락폭은 크지 않을 것으로 보인다”며 “하반기로 갈수록 부동산 시장은 점차 안정세를 보일 것”이라고 전망했다. 이 대표는 “기준 금리도 상반기 이후 상승하기 어렵다”며 “2024년부터는 입주물량이 줄어들기 때문에 하반기에는 거의 보합세가 될 것”이라고 설명했다.

 

천경훈 킹스마겐 대표도 “상반기에는 관망세”이라며 “올해 집값이 떨어지는 속도는 지난해처럼 급하게 떨어지지 않을 것이다. 하반기 정도 반등의 기회가 올 것”이라고 예측했다. 제승욱 동의대학교 부동산대학원 교수도 “상반기(1월~6월) 약보합세를 보이며 하반기(7월~12월) 하락장 멈춤 또는 입주 물량이 적은 지역부터 상승지역이 나타날 것으로 예상된다”고 말했다.

 

서성수 영산대학교 부동산학과 교수는 부산엑스포 유치 여부에 따라 전반적인 시장 분위기가 달라질 것이라고 분석했다. 서 교수는 “부산엑스포 유치 가능성이 존재하는 상황에서 타 지역에 비해 저점 지지는 강할 것으로 보인다”며 “하지만 유치가 확정되기 전 상승 반전은 어려울 것으로 관측되고, 유치에 실패하면 상대적으로 24년 조정 폭이 타 지역에 비해 클 수 있다”고 했다.

 

이어 “유치에 성공할 경우 전반적으로 시장에 호재로 작용해 부산 부동산시장의 터닝포인트가 될 것으로 예상된다. 특히 북항재개발 지역과 에코델타시티 등이 상대적으로 좋아 보인다”고 덧붙였다. 북항재개발과 에코델타시티 조성 등으로 내년에도 평균 이상의 입주 물량이 부산에 공급된다.

 

◇ 입주물량 2만7000세대... 내 집 마련 시기는?

 

부동산 서베이에 따르면, 올해 부산에서 입주 물량은 총 2만2737세대다. 지난해 2만7130세대에 비해 4393세대가 줄어들었다.

 

지역별 부산진구가 5616세대로 가장 많았고, 연제구 5581세대와 남구 2911세대가 뒤를 이었다. 이어 동구 2040세대, 사상구 1873세대, 수영구 1425세대, 영도구 1228세대, 동래구 1050세대, 북구 795세대, 기장군 219세대, 순이었다. 특히 부산진구의 경우 지난해 6625세대가 공급된 데 이어 올해도 5000세대 이상 입주가 예정돼 있다.

 

이런 상황에 전문가들은 내 집 마련 시기로 하반기를 꼽았다. 이 대표는 “부동산 가격이 많이 떨어진 상태에서 내 집 마련을 하기 위해 구매하는 것이 좋다”면서 “부산의 경우 부산진구, 연제구에 입주 물량이 집중되고 해운대구가 다른 지역보다 입주 물량이 없어 안정세를 찾아갈 것”이라고 했다.

 

천 대표는 “해운대, 수영, 남구, 동래와 같은 위치가 좋은 곳, 역세권 대단지 아파트는 미분양이 나오지 않겠지만 그 외 상대적으로 떨어지는 곳은 상반기까지 어려울 것으로 보인다”며 “내년 상반기가 지나고 내 집 마련을 위한 사람들이 움직일 것으로 전망돼 하반기 기회를 노려볼만 하다”고 했다.

 

이 같은 의견이 나오는 가운데 신규 분양시장 접근에는 신중할 필요가 있다는 조언도 나왔다. 서 교수는 “분양 물량 증대로 실수요자의 내 집 마련 기회는 확대될 것이지만 현재의 분양가가 그렇게 매력적으로 보이지는 않다”며 “시장 분위기에 따라서는 미분양으로 상황이 더 악화될 수도 있으므로 신규 분양시장에의 접근은 신중할 필요가 있다”고 했다.

 

서 교수가 말한 시장 분위기 전환에는 정부 규제 완화가 동반돼야 한다는 말이 적지 않은데, 이것만으로는 기술적 반등에 그칠 확률도 있다는 의견도 함께 제시됐다. 정부 규제 완화에도 큰 효과를 보지 못할 것이란 예상이다.

 

◇ 규제 완화하는 정부... “기대 어려워” 관측도

 

이 대표는 “보유세와 양도세 등 정부에서 대책이 나오더라도 집값이 높은 상황이라 완화책에도 불구하고 시장은 추가적인 대책이 나오지 않는 이상 시장 분위기는 그대로 갈 것으로 보인다”고 말했다.

 

서 교수는 “전임 문재인 정부 시절 주택 시장이 과열 양상을 보일 때 강한 규제책이 나와도 일시적 효과밖에 없었듯, 시장심리가 완전히 꺾인 상태에서 정부의 부양책이 효과를 발휘하기는 쉽지 않다”면서 “특히 금리와 시중 유동성 증가 등 시장 환경이 비우호적인 상황에서는 일반적인 규제완화 정도로 시장 분위기를 바꾸기는 어려울 것”이라고 했다. 이어 “하지만 시장의 경착륙을 막기 위해 양도소득세 한시면제 등의 강력한 부양책이 나올 경우 그 시점까지의 낙폭 정도에 따라 반등의 불씨로 작용할 수는 있다”고 했다.

 

제 교수는 “올해 상반기 중 금리가 정점을 찍을 가능성은 높지만 물가가 쉽게 잡히지 않을 것으로 보여 본격적인 금리 인하를 기대하기는 힘들 것으로 보인다”면서 “정부의 규제완화 및 낙폭과대 인식에 따른 급매물 위주의 저점매수가 일부 들어오며 거래는 조금 증가할 수 있겠지만, 기본적으로 심리가 무너져 있는 관계로 기술적 반등에 그칠 확률이 높다”고 했다.

 

정부는 올해 2주택자 종부세 중과세율을 폐지하고, 종부세 기본공제금액은 6억원에서 9억원으로 상향한다. 오는 5월 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 배제도 내년 5월 9일까지로 연장한 뒤 관련 과세 제도를 근본적으로 개편한다.

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