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"이번엔 1억 미만 꼬마아파트" 평택·시흥 뒤흔든 원정 갭투자

관리자 2021.06.29 00:43 조회 수 : 464

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정부가 실거주 목적이 아닌 부동산 거래를 '투기'로 규정하며 구포 반도유보라 리버스카이 각종 부동산 규제를 쏟아내고 있지만 규제의 허점을 파고 든 갭투자가 전국에서 성행하고 있다. 
 
공시가격 1억원 미만의 '꼬마 아파트'가 갭투자의 주요 타깃이다. '임대차 3법' 등 정부의 겹 규제가 작용하면서 전국 아파트 전셋값이 급등해 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 높아진 것도 갭투자가 몰리는 원인이다. 전세가율이 80~90%으로 오른 곳이 많아 1000만~2000만원의 소액 투자로 단기 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 
 
중앙일보가 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 최근 구포 반도유보라 리버스카이 지방 중소도시를 중심으로 1억원 안팎의 꼬마아파트 거래량이 급증하고 있다.   
 
올해 한 단지에서 289건이나 거래된 충남 아산시 배방 삼정그린코아 전용 38.49㎡의 경우 매매가가 6000만~9200만원인데 전세가는 6000만~80000만원이다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 지난 6개월간 이 구포 반도유보라 리버스카이 아파트의 '갭투자' 비율은 17.6%로 나타났다. 충남 천안동남구 신방동의 초원그린타운 전용면적 39.27㎡ 역시 올해 261건이 거래됐다. 평균 거래 가격은 6663만인데, 전세가율은 86%(KB부동산 기준)에 달해 갭투자의 표적이 됐다.  
 
평택시 안중읍도 최근 갭투자가 몰리고 있는 지역이다. 전용면적 59㎡ 1188가구로 이뤄진 늘푸른아파트 단지에서 6월에만 25건의 거래가 이뤄졌다. 실거래가는 1억3000만~1억9900만원이며, 전셋값은 1억~1억3000만원 정도다. 구포 반도유보라 리버스카이 거래가 늘면서 가격도 오른다. 1년 전 이 단지의 실거래가는 9000만~1억2000만원이었는데, 1년 만에 가격이 5000만원 이상 상승했다.   
 
평택시 아파트값 상승률도 이런 흐름을 반영한다. 한국부동산원이 집계한 21일 기준 평택시 주간 아파트값 상승률은 0.88%로 전국 176개 시군구 가운데 네 번째로 높았다. 평택시의 올해 누적 상승률 역시 11.27%로 지난해 같은 기간의 상승률 3.51%에 비해 3배 이상 높게 나타났다.  
 
전북 완주군의 경우 지난해 4분기 외지인 아파트 매입 비중이 6.6%에 불과했지만, 구포 반도유보라 리버스카이 올해 1분기 62.8%(669건 중 421건)로 급증했다. 이 가운데 서울 지역 거주자가 아파트를 매입한 사례는 지난해 4분기 6건에서 올해 1분기 335건으로 급증했다. 천안시(49.8%), 공주시(47.6%), 계룡시(46.6%), 아산시(40.6%) 등 충남 지역 시군구의 원정 투자 비중도 높게 나타났다. 아파트 원정 투자에는 단기 시세 차익을 노린 갭투자가 상당수 포함돼 있다.  
 
 
 
이런 현상은 최근 일부 광역시에서도 나타나고 있다. 2960가구인 부산 사하구 구포 반도유보라 리버스카이 다대동의 몰운대그린비치아파트의 경우 전용면적 49.08㎡가 올해 197건이 거래됐는데, 이 가운데 절반인 82건이 6월에 거래됐다. 이 중 13건은 6월 18일과 19일 집중적으로 이뤄졌다. 평균 거래액이 1억원(9963만원)을 넘지 않는 인천시 남동구 만수동의 뉴서울아파트 전용 34.65㎡ 역시 올해 들어 138건이 거래됐다.  
 
전문가들은 시중에 풍부한 유동자금이 그동안 덜 오른 수도권 지역과 규제 사각지대로 몰리는 전형적인 '풍선 효과'라고 분석한다. 부동산원의 거주지별 아파트 매입 거래량에 따르면 지난 1분기 타지역 거주자가 매입한 아파트 비중은 27.3%로, 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이래 가장 높았다. 지난해 4분기 4.9%에서 2.3%포인트 상승했다.  
 
공시가격 1억원 미만 아파트가 주목받은 것은 지난해 7·10 대책으로 다주택자 취득세 중과가 도입된 이후부터다. 조정대상지역 기준으로 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 취득세가 부과되지만, 공시가격 1억원 미만인 아파트는 기존 보유 주택 수에 상관없이 1.1%만 적용되기 때문이다. 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과를 피할 수 있다는 점도 수요를 끌어당기는 요인이다. 기존에 구포 반도유보라 리버스카이 1주택이 있는 상태에서 수도권·광역시·세종시 이외 지역의 꼬마 아파트를 매입해 2주택자가 됐을 경우라도 공시가격 3억원 이하의 꼬마 아파트를 먼저 팔면 양도세가 중과되지 않는다. 
 
최근들어 온라인 부동산카페 등에는 '꼬마 아파트' 갭투자가 가능한 곳을 소개하거나 구포 반도유보라 리버스카이 문의하는 글들이 부쩍 늘었다. 부동산 업계에 따르면 유료 부동산 강의 등을 통해 만난 투자자 여럿이 모여 버스를 대절해 지방 중소도시를 도는 경우도 있다. 
 
위험한 투자가 될 수 있다고 지적하는 전문가들이 많다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "지역 경제에 대한 충분한 이해 없이 단기 시세 차익만 좇아 '묻지마 투자'를 할 경우 '깡통 전세' 와 같은 손해를 볼 가능성이 크다"고 지적했다. '깡통 전세'는 전세 보증금이 매매가를 웃돌아 전세 계약이 끝난 뒤 전세금을 돌려주지 못하는 상태를 말한다. 2008년 금융위기 당시 아파트값이 떨어지면서 '깡통 전세'로 인한 피해가 속출하기도 했다.
 
특히 지방 중소도시는 인구감소세가 두드러지고 있는 상황이기 때문에 외지 투자 수요가 일시에 빠져나갈 경우 지역 실수요자들이 크게 피해볼 수 있다
 
 
출처:https://news.joins.com/article/24092118
 
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